成交已破2万套 北京二手房“银十”走热

北京楼市优化政策实施近一个月后，二手房市场回暖提速。10月28日，北京商报记者从多家经纪机构、行业协会获得证实：截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。由于网签存在滞后性，截至10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。

业内人士普遍预测，10月总网签量将突破1.7万套，创下连续19个月新高；实际成交有望突破2.5万套大关，成为自2017年以来八年同期的最高水平。但业内也提示，与过往成交量的大幅增长引发价格上涨的预期不同，从当前市场反馈来看，成交量反弹更多地催生价格企稳，整体上涨的局面尚未出现。

2万套的实际成交

“银十”被视为传统购房旺季，成交量显著高于平常月份，加之北京“930政策”对限购、首套住房商业贷款首付比例及非京籍购房政策的优化，双重利好促使北京二手房成交量持续升高。

进入10月第四周，关于“这个月北京二手房实际卖了2万套”的消息，开始在经纪人和买卖双方中不胫而走。

“我们监测24日是突破点。”作为中原地产首席分析师的张大伟，对二手房市场的成交颇为关注。据他介绍，自“930新政”实施后，北京楼市成交量持续上扬，2万套的实际成交量已达近年同期最高点，同比上涨更是超过150%。预计10月全月实际成交量将达到2.5万套，成为自2017年以来同期最高值。

北京房协相关负责人告诉北京商报记者，10月，北京二手房市场迎来了整体上扬趋势，实际成交量在政策的带动下实现突破，距离10月结束还有一周时间时便超过了2万套。

由于二手房买卖存在周期长、连环单多的特殊性，一单房源从成交到最终网签结束往往需要经过短则一两个月，多则半年甚至一年的周期，这也就造成实际成交与网签差距较大。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，一线城市二手房市场在正常的月份，实际成交量通常维持在1万—1.5万套之间，而市场低迷时则可能低于1万套。然而，当实际成交量突破2万套时，这标志着市场进入了一个极佳的状态。

实际成交数据的变化也很好地折射出市场活跃度趋势。郭毅表示，在二手房交易中，每一笔成交都代表着一次房屋的更迭，即卖家成功出售旧房，买家则完成了购房需求。当实际成交量大幅增加至2万套时，意味着市场上房屋的买卖活动异常频繁，这不仅提升了市场的流动性，也增强了市场的活力，这是一个积极的市场信号。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也给出颇为一致的观点：他认为，10月未完，实际成交量就突破2万套，意味着北京楼市在10月迎来爆发期。

这样的惊喜已经来临。北京商报记者走访多家中介机构了解到，部分门店10月过半成交订单量便超过了9月全月。大兴黄村片区某头部中介机构经纪人杜虎介绍，随着北京楼市政策持续出台落地，10月过半，门店成交的订单就已经达20余单，超过9月全月，保守估计月底前还能有5单的成交。购房者所青睐的房源逐一被售出。特别是一套在10月11日看中的房源，仅因多犹豫一周，就被另一位购房者抢先购买，这是北京市场许久未见的景象。

创19个月新高的网签量

同样带来惊喜的，还有10月的网签量。

据谢逸枫介绍，由于网签流程存在一定的滞后性，10月的实际成交量中，部分交易可能会延迟至11月甚至更晚时间进行网签。因此，当某月的销售成交量超过1万套时，可以合理推测，即便考虑到网签的滞后性，该月的网签量也极有可能会超过9000套，由此推测，10月的网签也会有新的惊喜。

谢逸枫的推测获得了官方数据的证实：据统计，10月1日—26日，北京二手住宅网签量已达1.3万套，环比增长29%；除国庆假期，日均网签量约为680套，环比增长76%。北京链家研究院分析师冷会表示，北京二手住宅签约量已超过9月全月水平，与9月同期相比增长近一倍，与去年同期相比增长近1.5倍。

谈及实际与网签的时间差，郭毅表示，二手房交易进入网签阶段通常意味着买家需要支付首付。然而，首付的筹措往往需要一定的时间周期，因此，从买家初步认购到最终完成网签，往往存在3—6个月的滞后期。

此外，二手房交易中常涉及连环单问题，即买家在购置新房的同时也需要出售旧房以筹集首付。据郭毅介绍，有时二手房连环单的情况可能涉及多达16、17个买家和卖家处在一个交易链条上。这种复杂的置换过程使得各个交易环节紧密相连，一旦其中某个环节出现问题，就可能对整个链条上的房屋成交造成影响。

虽然网签存在滞后性，但“银十”依然有望打破8月15575套的高点，达到19个月内最高值。根据北京商报记者统计数据，2023年4月—2024年9月，北京二手住宅网签量分别为13928、12982、11607、9718、10960、14261、10653、12545、12963、12444、6332、14280、13354、13383、14987、15575、14363、13274套。张大伟预测，在10月，网签量将超过1.7万套。

卖方话语权略有提升

在业内人士眼中，二手住宅网签量达到1.5万套是房价走势的重要指标。郭毅解释道，通常情况下，如果挂牌房源量在8万—10万套，二手房单月成交网签量超过1.5万套，即房价将会出现积极的变化。这一点，在本月成交量上涨过程中，更多表现出“企稳”的一面。

丰台方庄片区某头部中介机构经纪人李佳表示，以方庄门店来说，随着成交量的提升，最近成交的房源价格已经很稳了。

李佳向北京商报记者介绍，同为芳古园小区的房源，最近成交的几单房源单价为5.5万元/平方米，视房源户型、朝向等多种因素影响，单价会有些许不同，但是基本与9月成交价格维持不变。

冷会表示，从供需基本面看，买方数量大幅增加，卖方数量小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示，10月(截至23日)新增客源量与去年同期相比增长近五成，与9月同时段相比增长近三成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下，新增房客源比例由1∶9变为1∶14，卖方话语权略有提升。

在供需关系的变化下，好地段的“老破小”房源率先迎来了反弹。西城区广安门外片区某头部中介经纪人李爽表示，门店的刚需户型房源在此前价格波动较大，但随着政策的落地实施，这些房源在10月迎来了显著变化。例如，一套45.5平方米的刚需房源，在之前长时间内只有看房者而无购房者，但随着市场回暖和购房者信心的增强，经过5天的协商后，最终以418万元成交。

然而，“老破小”房源的反弹并未带动整个二手房市场成交价格的全面攀升。丰台大井片区某头部中介机构经纪人王晓指出，尽管挂牌价有所提高，但最近成交价格仍存在浮动空间，只是浮动范围在缩小。性价比较低的房源在涨价后，咨询量和带看量均有所下降，迫使小业主不得不再次调整价格。

对于二手房市场的价格波动，郭毅认为供需关系和产品结构是关键因素。尽管当前成交量有所攀升，但挂牌房源量仍维持在高位，显示出供应量依然偏高。因此，即便单月成交量达到较高水平，也并未引发房价的全面上涨。张大伟则指出，10月北京二手房市场成交升温的主要动力来自总价在万元以内的刚需住宅，特别是前期价格调整较多的二手房，开始出现成交价格复苏和轻微上行的现象。

从政策角度看，当前利率和首付比例均处于低位，极大降低了购房门槛。贷款成本的降低也为购房家庭带来了关键性的利好。郭毅认为，当前市场正处于逐步回暖阶段，购房需求增加，但库存量依然较大。无论是新房还是二手房，价格上涨的项目并不多，更多处于价格博弈或平稳状态。因此，市场上可选房源相对充裕，购房者有更多的选择和空间，能够以更低的价格买到更满意的房子。

北京商报记者 王寅浩 李晗